Newsletter : Les Chiffres Clés, Bilan 2023 de l’Immobilier d’Entreprise

Temps de lecture : 6 minutes

#Edito

Il est souvent difficile de se forger une opinion lorsque les marchés immobiliers se retournent ou s’infléchissent. Les commentateurs sont souvent parties prenantes de ces marchés : commercialisateurs, promoteurs, gestionnaires de fonds, foncières. Le processus est toujours à peu près le même : on nie la réalité, on l’entrevoit, on l’admet puis on la minimise, enfin on la reconnait. Mais avec une promesse, celle du frémissement, du début de commencement d’un mieux. C’est ce que nous avons vécu depuis le S2 2022. Pour cette raison nous avons décidé, en qualité d’acteur indépendant, d’écrire cette newsletter pour vous donner l’analyse d’un expert qui fort de plusieurs milliers d’évaluations annuelles, de rencontres sur le terrain garantit l’absence de langue de bois.

 

#Interview avec Laurent Leprévost, Senior Advisor chez Evalium

Comment analysez-vous la situation économique de la France, quelles conséquences pour l’immobilier d’entreprise ?

Vous avez raison de poser cette question car les professionnels oublient souvent cette dimension. La France se trouve confrontée à trois crises : économique, écologique et sociale. Elle arrive désormais dans le top 3 des pays les plus endettés de l’union européenne, soit un mur de dettes de 3 088 milliards, 111% du PIB. La croissance patine avec moins d’1% en 2023. Deux millions de personnes sont au RSA, 5 millions au chômage, toutes catégories confondues. Les conséquences directes pour notre activité se résument en trois faits : moins de m² consommés, moins de Français dans les magasins, moins d’effet de levier financier. Alors que les besoins en investissements sont colossaux pour transformer et décarboner notre économie, nos bâtiments. L’immobilier professionnel doit se reconnecter d’urgence aux préoccupations de ses locataires, les entreprises. L’immobilier Excel a atteint ses limites.

 

Quel bilan tirez-vous de l’investissement immobilier en 2023 ?

On peut véritablement parler d’annus horribilis. Avec 13 milliards d’euros investis le repli de 60% par rapport à 2022 est abyssal. La digue a bel et bien rompu. Sous l’effet conjugué de la remontée brutale des taux directeurs de la BCE, de la disparition de l’effet de levier financier les investisseurs ont continué de courir après le marché dans un match schizophrénique selon qu’ils endossaient les habits d’acheteur ou de vendeur. Après une période de déni, la reconstitution des primes de risque face à un OAT qui a été multiplié par trois a causé de nombreux dégâts dont la remontée des taux de rendement. Celle-ci n’est pas totalement achevée mais cette hausse devrait désormais perdre en ampleur.

 

Comment le bureau s’est-il comporté ?

Paradoxalement la demande placée francilienne résiste bien avec près de 2 millions de m² écoulés et il faudrait parler de demande déplacée car les régions qui étaient montées en force en 2022 (avec un volume équivalent à celui de l’IDF) risquent de totaliser près d’1,5 million en 2023. Au niveau investissement, le bureau continue sa descente aux enfers. Comme le cholestérol, il y a le bon et le mauvais bureau. Par mauvais il ne faut pas toujours entendre « prestations » mais surtout emplacement. On assiste à une très forte polarisation de la demande en IDF, dans le QCA notamment avec des loyers élevés ou les meilleures zones dédiées dans les métropoles régionales. Les mesures d’accompagnement explosent dans les secteurs secondaires. La part des acquisitions, par les utilisateurs, progresse.

 

Comment se dessine 2024 ?

Le premier semestre ne devrait pas apporter de changement immédiat même si les acteurs attendent au printemps une baisse des taux directeurs. Après avoir culminé à 3,5% l’OAT qui sert d’étalon comme placement sans risque a régressé en fin d’année autour de 2,5% à 2,8% et devrait rester haut. Les importantes révisions de loyer (+12% en deux ans pour l’ILC) fragilisent certains locataires, ce qui augmente le risque locatif. Car le loyer n’est pas le seul à augmenter, les charges, les salaires aussi. Le cocktail est donc explosif. Là encore la croissance économique sera déterminante. C’est le chantier du recyclage urbain, sur fond de ZAN et de loi sur l’industrie verte qui risque d’être un des principaux leviers de création de valeur là où les autorités freinent les nouvelles ouvertures de centres commerciaux ou limitent la production de bureaux (PLU de Paris).

 

#Indicateurs clés

#Les nouveautés chez Evalium

Evalium noue un partenariat avec RQR, le leader mondial de la cotation durable.

Parce que l’expertise en évaluation immobilière doit s’ouvrir aux critères durables. Evalium a souhaité nouer un partenariat avec RQR au travers de sa plateforme IVDS (Integrated Valuation & Decision Support). Nous proposons de livrer une valeur verte, véritable outil d’aide à la décision et du risque immobilier.

#Evalium dans le top 10 des sociétés d’expertise

En quelques années EVALIUM, filiale du groupe FINACCA, s’est hissée dans le TOP 10 des sociétés d’expertise françaises. Avec plus de 5 000 dossiers réalisés chaque année sur l’ensemble du territoire, couvrant 17 classes d’actifs, plus de 3 millions de m², qu’il s’agisse de grandes villes, de village, d’une usine, d’un immeuble à la Défense ou d’un simple pavillon, EVALIUM peut compter sur son réseau d’experts indépendants, le premier en France, organisé par types de biens et par secteur géographique. A l’heure où la concentration des acteurs conduit à des potentiels conflits d’intérêts et à un formatage des évaluations, EVALIUM ne vend pas, ne finance pas. Juste la valeur pour une valeur juste.

 

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