Etude du marché immobilier dans les stations de ski

Le marché immobilier en station de ski constitue un segment spécifique du marché résidentiel, caractérisé par une forte proportion de résidences secondaires, une saisonnalité marquée et des évolutions de prix sensibles aux dynamiques touristiques et climatiques. En 2025, ce marché fait face à des mutations significatives, tant en matière de valorisation des actifs que de pression réglementaire et environnementale. L’objet de cette étude est d’analyser les tendances récentes du marché, en s’appuyant sur les données des principales stations françaises, et d’en tirer les enseignements en matière d’évaluation immobilière.

 

Marché immobilier en station de ski

La France compte 370 stations de ski réparties sur 436 communes, principalement localisées dans les Alpes du Nord et du Sud, les Pyrénées, le Jura, les Vosges, le Massif Central et la Corse. Ces communes se distinguent par un taux élevé de résidences secondaires, représentant 58 % du parc contre 10 % à l’échelle nationale, et une proportion importante de logements énergivores. La population permanente y est relativement faible, deux tiers des communes ayant moins de 1 000 habitants.

Le marché immobilier en station de ski est historiquement dominé par l’acquisition de résidences secondaires destinées à l’usage personnel ou à la location saisonnière. Les transactions concernent en majorité des appartements, bien que la demande pour les chalets haut de gamme reste soutenue dans les stations les plus prestigieuses.

Prix des logements et dynamique du marché

Le prix moyen des logements en station de ski s’élevait à 3 781 €/m² en novembre 2024, soit un niveau supérieur à la moyenne nationale fixée à 2 931 €/m². Toutefois, cette moyenne masque d’importantes disparités selon les massifs et l’altitude. Dans les Alpes du Nord, où se concentrent les stations les plus prisées, le prix atteint 4 957 €/m², tandis que dans le Massif Central et en Corse, il se situe respectivement à 1 578 €/m² et 1 495 €/m².

L’évolution des prix a suivi un cycle haussier post-Covid avec une augmentation de 28 % entre juillet 2020 et avril 2023, avant d’amorcer une correction depuis avril 2023 avec un recul de 3 %. Cette tendance baissière, bien que modérée, s’explique par une normalisation de la demande après l’euphorie des confinements et par une conjoncture économique plus contrainte, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt.

L’analyse des prix par altitude révèle une corrélation entre l’altitude de la station et le niveau de valorisation des biens. Sur les dix dernières années, les prix ont progressé de 40 % pour les stations situées au-dessus de 1 500 mètres, contre 20 % en dessous de ce seuil. Ce différentiel s’explique par l’impact du changement climatique et la raréfaction de la neige à basse altitude, qui favorisent l’attractivité des stations les mieux enneigées.

Dans les stations alpines les plus renommées, les prix atteignent des niveaux particulièrement élevés. Val d’Isère affiche une moyenne de 13 997 €/m², suivie de Courchevel à 12 629 €/m² et Méribel à 10 982 €/m². À l’inverse, certaines stations des Hautes-Alpes ou de l’Isère proposent des prix plus accessibles, comme Orcières-Merlette à 2 452 €/m² ou Chamrousse à 2 913 €/m².

Facteurs impactant le marché immobilier en station de ski

Les stations de ski concentrent une part importante de logements énergivores, avec plus de 75 % des logements en stations alpines possédant une étiquette DPE classée « E », « F » ou « G ». L’entrée en vigueur progressive des interdictions de location pour ces biens, conformément à la loi Climat et Résilience, constitue un enjeu majeur. À horizon 2034, une grande partie du parc devra être rénovée pour éviter une perte de rentabilité locative et une dévalorisation des actifs. Les coûts de rénovation énergétique, souvent élevés, constituent un frein à la mise aux normes. Les dispositifs d’aide, tels que MaPrimeRénov’, restent en grande partie inadaptés aux résidences secondaires, limitant ainsi les incitations à engager des travaux.

L’immobilier en station repose principalement sur un marché captif, dominé par les résidences secondaires et l’investissement locatif saisonnier. Cependant, l’évolution des usages, notamment avec l’essor du télétravail, pourrait modifier la demande. Certaines stations développent des offres adaptées aux séjours prolongés ou à une occupation annuelle partielle. L’accessibilité et la diversification des activités hors ski deviennent également des critères de plus en plus déterminants dans le choix d’un bien immobilier en station. Les stations proposant une offre élargie incluant la randonnée, le bien-être, la gastronomie et des événements culturels tirent leur épingle du jeu face aux enjeux climatiques.

Le réchauffement climatique représente une menace structurelle pour l’immobilier en station. Plusieurs stations de moyenne altitude ont déjà fermé ces dernières années faute d’enneigement suffisant. À moyen terme, la segmentation du marché entre les stations à l’enneigement sécurisé et celles en déclin pourrait s’accentuer, influençant la valorisation des actifs immobiliers. Certaines stations réfléchissent à la mise en place de quotas de skieurs ou de mesures de régulation pour limiter la saturation des infrastructures. Ces évolutions, bien que nécessaires, pourraient affecter la rentabilité des investissements immobiliers.

Perspectives et conclusions

Le marché immobilier en station de ski reste attractif mais s’inscrit dans une phase de mutation. Si la demande pour les biens haut de gamme situés en altitude demeure soutenue, les logements énergivores et les stations de basse altitude font face à des incertitudes croissantes.

Dans ce contexte, plusieurs tendances se dessinent. L’investissement en station nécessitera une approche plus sélective, intégrant à la fois les critères d’altitude, de performance énergétique et de diversification des usages. La régulation énergétique impose des arbitrages entre rénovation et repositionnement des actifs sur d’autres segments de marché.

D’un point de vue évaluatif, la valorisation des biens en station doit désormais intégrer des critères environnementaux et d’usage plus stricts. L’anticipation des obligations de rénovation, couplée à l’analyse de la résilience climatique de la station, sera déterminante pour estimer la pérennité des valeurs immobilières dans ces territoires.

En conclusion, les stations de ski conservent un attrait immobilier certain mais sont confrontées à des enjeux de transformation qui imposeront une adaptation progressive du marché. Les investisseurs et propriétaires devront ajuster leurs stratégies pour faire face à ces évolutions structurelles.