Marché des bureaux en régions : une année 2025 encore difficile

Chiffres et tendances 2022-2025

En bref : la demande placée de bureaux dans les grandes métropoles régionales poursuit son repli pour la troisième année consécutive, passant de 1,9 million de m² en 2022 à moins de 1,3 million de m² en 2025. La vacance s’installe autour de 7 à 8 %, un plus haut depuis dix ans, tandis que Lyon conserve sa place de première place tertiaire hors Paris avec des loyers prime dépassant 350 €/m²/HT-HC/an.Un marché difficile à cerner, une tendance sans ambiguïté

Il est toujours délicat de parler « d’un » marché du bureau en régions. Les chiffres disponibles varient selon le périmètre retenu, qu’il s’agisse des grandes métropoles régionales ou d’un échelon inférieur avec au minimum 5 000 m² annuellement placés. 20 à 30 villes françaises sont éligibles à ce dernier statut.

Sans surprise, les volumes ont baissé de 2022 à 2025. Les pics de 2019 et de 2022, tutoyant la barre des 2 millions de m² placés, appartiennent à un passé révolu. Si le télétravail a moins pesé qu’en Île-de-France (grâce à un temps de trajet domicile-travail souvent moindre), il s’est cependant invité en brisant la dynamique du bureau. La période 2022-2025 est la parfaite asymétrie descendante de la période 2015-2018.

2025 est la troisième année consécutive de baisse de la demande placée, passant d’1,9 million de m² en 2022 (niveau assez proche de celui de l’IDF en 2023) à moins d’1,3 million en 2025.

Offre, vacance : un déséquilibre qui s’installe

Autre caractéristique du marché régional, la forte proportion du parc non marchand (administrations publiques, propriétaires occupants). L’offre croît encore, autour de 3,5 millions de m², soit plus de 2,5 fois la demande placée annuelle. Sans atteindre le niveau francilien, la vacance s’enracine, progresse et s’établit autour de 7 à 8 %, un chiffre jamais atteint depuis 10 ans.

Un palmarès des villes très contrasté

Tendance	Villes
À la hausse	3 métropoles régionales sur 12 (Lille, Aix-Marseille, Bordeaux)
Stabilisation baissière	Toulouse, Grenoble
Repli de 10 à 15 %	Rennes, Nice, Strasbourg
Repli de 15 à 25 %	Montpellier, Nantes, Tours, Dijon, Orléans
Effondrement	Nancy, Rouen, Metz

 

Loyers : Lyon en tête, un marché sous tension

Les valeurs locatives s’infléchissent, avec des mesures d’accompagnement autour de 10 %.

En haut du podium, la première ville tertiaire hors Paris demeure Lyon (avec une baisse de plus de 20 % de la demande), où les meilleurs loyers culminent facialement à plus de 350 €/m²/HT-HC/an. Lille, Bordeaux et Aix-Marseille se situent autour de 300 €/m²/HT-HC/an. Les autres métropoles régionales affichent un loyer prime compris entre 200 et 250 €/m²/HT-HC/an. Hors métropole régionale, il faut compter une fourchette de 160 à 200 €/m²/HT-HC/an pour les meilleurs produits.

Pourquoi ce ralentissement ?

Le ralentissement de l’économie française, la remontée du chômage, les incertitudes géopolitiques et, ponctuellement, la mauvaise gestion municipale expliquent cette tendance défavorable.