Marché de l’investissement en immobilier d’entreprise 2025 : déprime en vue !
En bref : avec 13,7 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en 2025, la progression reste contenue (+3 à +8 %) et très en deçà des niveaux de 2022 (26 à 27 milliards). Une troisième année consécutive de faiblesse, les « trois piteuses », dont les causes sont plus structurelles que conjoncturelles.
Une progression en trompe-l’œil
Les commercialisateurs veulent y voir un début de reprise, l’année 2025 s’achève par des résultats qui ne décollent pas, tout au plus une progression contenue (+3 à +8 % selon les statistiques). Avec 13,7 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise au plan national contre 12 à 12,5 milliards en 2023 et 2024 (et jusqu’à 15 milliards selon d’autres chiffres), les volumes restent très en deçà de 2022 (26 à 27 milliards).
De 2015 à 2022, aucune année n’est inférieure à 25 milliards, avec une année record en 2019 supérieure à 40 milliards. L’investissement a été divisé par deux en moyenne. C’est la première fois depuis 25 ans que trois années consécutives sont aussi mauvaises, faisant office de « trois piteuses ».
Un signal encourageant du côté des SCPI
Seul premier signe encourageant, la collecte nette des SCPI (divisée par trois entre 2022 et 2024) semble reprendre, en ayant réalisé sur 9 mois le chiffre de 2024. 2025 ne déroge pas aux constatations relevées en 2024 ou 2023.
Des causes plus structurelles que conjoncturelles
Si l’environnement national et international est souvent avancé pour expliquer la modestie des chiffres, d’autres facteurs sont plus déterminants et structurants. L’offre neuve sur l’ensemble des segments a considérablement augmenté au cours de la dernière décennie, alors même que les fondamentaux n’étaient pas au rendez-vous. L’argent facile a encouragé le montage d’opérations sans que ces dernières n’aient été corrélées à une demande. C’est vrai pour le bureau, la logistique dans certaines régions et les locaux d’activités.
Cette déconnexion s’est aggravée par d’autres phénomènes comme le télétravail, le e-commerce et, plus globalement, par la paupérisation de la population.
Les investisseurs reviennent aux fondamentaux
Les investisseurs sont revenus donc aux vieux réflexes : minimiser le risque en tablant sur des zones dynamiques, des locataires de qualité et des actifs ISR compatibles. Ce n’est donc pas un paradoxe si les actifs tertiaires parisiens continuent à capter les faveurs des investisseurs et mécaniquement à faire remonter la part du bureau dans les investissements globaux (près de 50 %).
L’année avait bien commencé, elle se termine plutôt bien grâce à plusieurs opérations « phare ».
De nouvelles classes d’actifs s’imposent
Résidences étudiantes et data centers se sont imposés comme une alternative plausible dans l’allocation d’actifs. Phénomène déjà observé il y a une quinzaine d’années…
Taux de rendement : la pause touche à sa fin
Sur le front des taux de rendement, la pause observée au S2 2024 et S1 2025, après une forte décompression en 2022 et 2023, semble s’achever : moins de taux bas relevés et un peloton qui tend vers des taux majorés. L’OAT entre dans une zone de turbulence, enregistrant en fin d’année un nouveau record.
Une reprise encore lointaine
Bref, une vraie reprise semble longue à se dessiner et pourrait contrarier les statistiques selon lesquelles les années finissant en 6 correspondent à des années de regain économique.
